收益还原法中净收益的求取

1收益还原法的概念和理论依据1.1收益还原法收益还原法又叫收益法、收益资本化法,是预测估价对象的未来收益,然后以一定的还原利率,将评估对象在未来每年的净收益折算为估价时点收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。1.2、收益还原法的理论依据:收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。土地使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时,它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。我们可以用一个等式来表示:房地产价格=房地产的净收益利率由此我们可以看出在收益还原法中,净收益的计算是否客观合理,直接影响着其估价结果的准确性、合理性。 ...