对房地产项目融资模式的探讨

对房地产项目融资模式的探讨

摘要：房地产企业是我国所有企业中资金使用比较密集的那种类型的企业，所以房地产企业对于财务的管理就需要十分的重视，房地产企业的融资是房地产项目中的一个特别重要的课题，本文就房地产的传统和现在的融资模式的特点和利弊进行了探讨
关键字：房地产项目；融资模式；融合 
引言
我国经济一直在不断地高速发展，房地产企业已经成为了我国的国民经济的支柱之一，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是, 房地产融资市场的发展步履蹒跚。 作为典型的资本密集型产业, 房地产业对金融市场具有天然的高度依赖, 而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。然而全球经济危机的出现，让我国经济遭受重创，房地产企业的发展也停止不前，这就要求我们创新性的提出房地产项目融资的模式，让房地产企业能够在危机中保住自己的发展地位和势头，为保持我国经济的持续又好又快发展做出更巨大的贡献。
一、 项目融资模式和房地产企业的融合
房地产企业是指从事房地产的开发、经营、管理和售后服务的行业；项目融资最开始产生于二十世纪八十年代，在九十年代才开始被实际应用在实践中。“项目融资”是一个特定的金融术语。在中国银行的网站上这样定义项目融资，项目融资即项目的承办人为了某一项经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以该公司的现金和收益作为还这个贷款的资金来源，这个项目公司所做贷款的担保实物。但是，如果判定这个公司不足以保障贷款的安全，则还需要贷款人以直接或间接的担保方式来提供信用上的支持。
对于房地产产业来说，目前许多房地产开发商 都通过建立自己的项目公司来进行融资，房地产开发项目的贷款的抵押也都是以房地产开发项目的资产作为偿还的担保实物，这就使得房地产开发项目融资过程中有了许多项目融资的特点。
二、 传统的房地产项目融资模式
房地产开发企业在传统上的融资来源有两条，内部融资和外部融资。内部融资就是房地产开发商自身资金的积累，也就是开发商自身的资金和这个企业的股权融资，这个积累过程相当的缓慢，以至于没有很好的还清贷款的信誉保障而且在我国利用和使用度不高。外部融资就是银行贷款、承包商带资承办等方法，其中尤以银行贷款为主。但是银行贷款提供的贷款金额和限制还清的期限都有着十分严格的规定，并不能够很好地分散房地产企业的风险。可见传统的房地产项目融资模式已经很大程度上阻碍了房地产企业的健康和快速发展，建立一种创新的房地产项目融资模式显得极为重要。
三、 新时期房地产项目融资模式
（一）直接安排融资模式
直接安排的融资模式就是房地产开发项目的发起人直接安排项目的融资，并以他为第一担保人承担其在融资安排中相应的第一责任和义务。这是简单而且被普遍应用的一种房地产项目融资模式。从一个方面来说，开发商与项目公司签订协议，由项目的负责公司对项目进行全权管理；另一个方面，开发商跟项目融资方签订融资协议，由融资方来提供开发商需要的贷款来开展项目。在项目的开发和建设过程中，融资方通过银行账户的情况监控项目的进展情况，并按照和房地产开发上的协议继续注入后续的资金来保证项目充足的资金。当项目建设完成进入销售阶段时，项目所取得的利益将按照协议，一部分作为开发商的收益，另一部分则作为还给融资方的贷款。这种情况十分适合项目的流程比较简单，开发商不涉及多方并且开发商的信誉比较良好，项目的收益比较明显的房地产项目，既简洁又清晰，两方的协议没有问题就基本没有别的突发状况。而且，开发商也可以用相对来说比较低的成本获取较高额的资金。但是一旦开发商的信誉不够良好，或是融资方没有提供足够的贷款金额，没有第三方的监督和制约，融资方很容易因此而得不到相应的利益，房地产商很容易因为没有后续资金而废弃这个项目，这就使得合作没办法长久的进行下去。
（二）“设施使用”融资模式
“设施使用”融资模式就是指某种工业设施或者服务设施的提供者，和这种设施使用这之间签订一种无论你是否要这个项目，都需要支付相应的金额的协议。这种设施使用的融资模式在房地产企业中一般用于廉价房的建设和租赁等项目中，因为这种项目建设所需的资金并不是很多，而且拥有长久的使用权，就算一段时间中收益不是很大，在以后的使用中也一定会有收益，这种所需建设资金不多并且在一定会有收益的项目很适合于这种设施使用的融资模式。
（三）“产品支付”融资模式
产品支付法是指采用无追索权或者有限追索权的融资方法，这也是算是银行贷款，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的产量，这部分产品数量的收益也作为项目融资的债务来源，这种模式可以用于房地产公司代某组织开发某房地产项目的业务，其中实施的步骤包括：1、有房地产投资者建立一个中介机构，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础；2、融资者把购买这部分房屋的资金给中介结构，再根据协议将资金再注入到这个项目中去作为建设这个项目的一部分投资，同时项目公司承诺在保证项目生产和完工的前提下会以一定的方式进行产品的支付。3、房地产的项目竣工以后，房地产公司必须将之前协议好的房屋数量卖给融资方来用于偿还当时中介机构的债务。
这种模式的不用就在于有了第三方中介机构的介入，使得三方形成了相互制约的关系，不管是哪一方没有达到之前的承诺，都将受到一定的损失，这种连带关系即可以保证每一部分都尽职尽责的完成自己份内的工作，保质保量，但另一方面一旦项目考虑不周有了损失，就都会受到牵连。
结语
总而言之，房地产项目融资模式还需要在这的基础上进行更多的创新，以保证房地产产业能够继续作为我国国民经济的支柱之一，强有力的发展下去。
参考文献
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